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不能，这是国家法律法规政策严格禁止的。第一，别墅是住宅，用地性质是住宅，而商业服务用地性质和住宅用地不同，不能相互转换；
第二，目前国有土地出让为居住用地，不再批建别墅。我国国有土地使用有严格限制，未经批准是违法的。
第二，目前国有土地出让为居住用地，不再批建别墅。我国国有土地使用有严格限制，未经批准是违法的。
为了节约占地，国家从2008年开始实施别墅限购令。而且限制越来越高。不管是什么土地，都不再允许建别墅项目。所以不再允许商业用地建别墅。
原商业用地已建别墅，可用于商业用途，如引进总部经济、鼓励科技型企业等。有了别墅限购令，还是可以用的。
美国的土地包括国有和集体所有两种，土地用途划分明确，严禁私下交易。因此，个人可以 不要买土地。
即使是偷偷买的，建设过程也要经过审批。你可以 无论如何也过不了这一关。在非法取得的土地上建设任何形式的建筑都不可能获得批准，而且现在国内很多地方已经明令禁止别墅建设用地的审批。
原则上，商业用地可以 不能用来建房，除非向国土局申请改变土地性质，并补偿土地出让金。商业用地使用年限四五十年，住宅用地使用年限70年。如果你现在买这个房子，就要看开发商有没有a "预售许可证 "还有他证件上的销售范围。如果改成住宅用地，可以买，也有产权和土地。
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